Subrogación Hipotecaria: ¿Cuándo Realmente Te Compensa Cambiar de Banco?

La subrogación es un cambio de acreedor hipotecario: tu deuda pasa de tu banco actual a uno nuevo, pero la hipoteca sigue sobre la misma propiedad y bajo las mismas características iniciales (cantidad adeudada, propiedad hipotecada, etc.).

En términos simples:

• Tienes una hipoteca de 200.000€ con el Banco A al 4,2%
• El Banco B te ofrece financiar esos 200.000€ al 3,5%
• Mediante la subrogación, trasfieres tu deuda del Banco A al Banco B
• La hipoteca sobre tu piso sigue siendo válida, solo cambia quién la ostenta

Esto es diferente a:

• Cancelar tu hipoteca antigua y pedir una nueva (más caro, gastos duplicados)
• Refinanciación (también es más cara porque requiere nuevas escrituras)

La subrogación es el proceso más barato para cambiar de banco, pero aun así tiene costes.

La regla no escrita es: si puedes bajar el interés en al menos 0,5%, empieza a calcular. Pero no es una regla fija; depende de:

1. Diferencia de tipos de interés
2. 0,3% de diferencia: Probablemente NO vale la pena
3. 0,5% de diferencia: Depende de años restantes y capital pendiente
4. 0,75% o más: Casi siempre vale la pena
5. Capital pendiente
6. 100.000€ pendientes con 0,5% de diferencia = 500€/año de ahorro
7. 300.000€ pendientes con 0,5% de diferencia = 1.500€/año de ahorro
8. Capital mayor = más compensa subrogar
9. Años restantes de hipoteca
10. Si quedan 25 años, tienes mucho tiempo para recuperar los gastos
11. Si quedan 3 años, los gastos probablemente no se amortizen

Casos donde SÍ compensa:

• Variable subiendo + ofertas fijas bajas → Cambiar a fijo
• Diferencia de 0,75%+ → Ahorro significativo
• Capital pendiente alto (>200.000€) → Los números trabajan para ti
• Años restantes >10 → Tiempo suficiente para amortizar gastos

Casos donde NO compensa:

• Diferencia <0,3% → Gastos absorben el ahorro
• Capital pendiente muy bajo (<50.000€) → Poco ahorro absoluto
• Quedan <3 años → No hay tiempo para recuperar gastos

Vamos a un ejemplo real con números concretos:

Tu situación actual:

• Hipoteca: 250.000€ pendientes
• Años restantes: 15
• Interés actual (Euribor + 1,5%): 4,2%
• Cuota mensual actual: 1.846€
• Años en la hipoteca: 10 años

Nueva oferta del Banco B:

• Interés: 3,5% (0,7% de diferencia)
• Cuota mensual nueva: 1.738€
• Ahorro por cuota: 108€ al mes

CÁLCULO DE AHORROS:

CÁLCULO DE GASTOS (Esto es lo que te cobran):

*En teoría el banco nuevo paga, pero muchas cláusulas dicen "banco nuevo paga pero cliente asume si no".

RESULTADO NETO:

Conclusión: Vale enormemente la pena. En apenas 13 meses recuperas los gastos, y luego ahorras 1.750€ cada año durante 14 años más.

Aquí viene lo que muchos bancos ocultan: los gastos exactos.

1. Tasación (350-500€)

El banco nuevo necesita valorar tu inmueble. No es gratis. Aunque el banco "diga que la paga", tú la abonas y te la cargan.

2. Notaría (350-500€)

Hay que hacer escritura de novación (cambiar quién es el acreedor). Depende de cláusulas viejas del contrato, pero típicamente:

• Si el contrato original dice "gastos a cargo del cliente": Tú pagas
• Si el contrato dice "banco nuevo paga en caso de subrogación": El banco paga

3. Registro de la Propiedad (200-300€)

Idem: algunos dicen que paga el banco, otros que el cliente.

4. Gestoría/Trámites (200-300€)

Gestiones administrativas, coordinación entre bancos, etc.

5. Comisión de Subrogación (0,15% a 2% del capital pendiente)

Esta es la que muchos no ven venir:

Ejemplos:

• 250.000€ × 0,15% = 375€ (mínima)
• 250.000€ × 0,5% = 1.250€ (común en hipotecas antiguas)
• 250.000€ × 1% = 2.500€ (común en hipotecas pre-crisis)
• 250.000€ × 2% = 5.000€ (rara, pero existe en algunos contratos viejos)

¿Quién paga la comisión de subrogación?

Tu banco ACTUAL. Pero muchas cláusulas dicen "el cliente puede asumir o el banco la cobra al cliente al cancelar".

Pregunta clave: Antes de empezar, llama a tu banco y pregunta: "¿Cuánta comisión de subrogación me cobras si me voy?" Si el % es alto, ese sí es un costo real.

RESUMEN DE GASTOS POSIBLES:

Aquí es donde se pone interesante. El proceso tiene un nombre curioso: "enervación del derecho de tanteo".

El proceso paso a paso:

Paso 1: Solicitas oferta al banco nuevo

Le das documentación: escritura de hipoteca, último acta notarial, certificación del registro, etc. El banco nuevo valora tu inmueble (tasación ~400€).

Paso 2: El banco nuevo te da oferta vinculante

Una vez aprobada, el banco B te da una oferta por escrito que especifica:

• Nuevo interés
• Nuevas comisiones
• Nuevas condiciones
• Gastos de la operación

Paso 3: El banco nuevo comunica a tu banco actual

Este es el momento crítico. El banco B le comunica al banco A (tu banco actual) sobre esta oferta.

Paso 4: TU BANCO TIENE 15 DÍAS para reaccionar

Ahora pasa algo especial: Tu banco actual tiene 15 días naturales para:

• Igualar la oferta: "Nosotros también te hacemos hipoteca al 3,5%"
• Mejorar la oferta: "Te damos 3,4% en lugar de 3,5%"

Si tu banco iguala o mejora, estás obligado a quedarte con ellos. Esto se llama "enervación del derecho de tanteo": el derecho de ir al banco nuevo se anula.

Paso 5: Si tu banco NO reacciona o declina

Perfecto. Procedes con la subrogación.

• El banco nuevo solicita formalmente la subrogación
• Se hacen escrituras en notaría
• Se registra en el registro de la propiedad
• El préstamo pasa del banco A al banco B

Paso 6: Los fondos y la cancelación

El banco nuevo pide un certificado de deuda (exactamente cuánto adeudas en ese momento). Transfiere los fondos necesarios para cancelar la hipoteca antigua. Tu vieja hipoteca se cancela automáticamente.

Nota importante: El cliente medio cree que esto tarda 1 semana. La realidad es que tarda 4-8 semanas entre que la oferta vinculante sale y la subrogación se formaliza.

Usa esta tabla para tu caso específico:

Capital Pendiente: 200.000€ | Años Restantes: 15

Capital Pendiente: 300.000€ | Años Restantes: 20

Capital Pendiente: 100.000€ | Años Restantes: 10

REGLA RÁPIDA:

Si el payback es <2 años → Vale la pena

Si el payback es 2-3 años → Depende de tu situación

Si el payback es >3 años → Probablemente no compense

No todo es ahorrar. Hay riesgos.

1. Comisión por Amortización Anticipada

Algunos contratos antiguos tienen una comisión si cancelas anticipadamente:

• "Comisión por amortización anticipada: 1% del capital cancelado"
• Si tienes 250.000€ pendientes: Te cobran 2.500€

Esta comisión reduce el ahorro neto. A veces lo reduce tanto que no compensa.

Pregunta clave: "¿Tengo comisión por amortización anticipada en mi hipoteca?"

2. Cláusula Suelo en Hipotecas Antiguas

Hipotecas de 2005-2012 pueden tener "cláusula suelo" ("el interés no baja de 3%, aunque el Euribor baje a 0%").

Problemático porque:

• Te has estado pagando esa cláusula suelo durante años (te han cobrado de más)
• Cuando subrogas, pierdes la posibilidad de impugnarla contra el banco antiguo
• El nuevo banco probablemente NO tiene cláusula suelo (cosa buena)

Si tienes cláusula suelo, lo inteligente es: impugnala PRIMERO, negocia con tu banco, LUEGO subroga si aún compensa.

3. Cambio en TAE Global

Tu hipoteca actual tiene una TAE (tasa anual equivalente) que incluye:

• Interés nominal
• Comisiones
• Gastos de seguros (si están incluidos)
• Otros

El nuevo banco puede tener una TAE global distinta, no solo por el interés sino por otras comisiones.

Pregunta clave: "¿Cuál es la TAE completa de la nueva hipoteca?"

4. Aumento de Comisiones en el Banco Nuevo

El banco nuevo puede:

• Cobrar comisión de mantenimiento anual
• Cobrar comisión por cambios en las condiciones
• Cobrar comisión por transferencias

Si ahorras 0,5% en interés pero pagas 0,2% en comisiones, el ahorro neto es solo 0,3%.

Pregunta clave: "¿Cuáles son TODAS las comisiones de esta hipoteca?"

5. Cambio en Condiciones de Seguros Hipotecarios

Algunas hipotecas viejas tienen seguros hipotecarios bundled (incluidos en la hipoteca):

• Seguro de vida del acreditado
• Seguro de incendios obligatorio

Cuando subrogas, el nuevo banco puede ofrecer seguros a otros términos o proveedores. A veces más caros.

6. Riesgo de Tipos al Alza

If you lock in now at 3,5%, pero los tipos suben a 5%, felicidad.

Pero si esperas 6 meses y suben a 3,7%, podrías arrepentirte.

Esto no es un riesgo de la subrogación per se, sino un riesgo de mercado. Pero es real.

Antes de hacer nada, te dejo una batería de preguntas que deberías plantearte y resolver:

DATOS BÁSICOS:

• ¿Cuál es el capital EXACTAMENTE pendiente? (No aproximado; pide un certificado o consúltalo en la App)
• ¿Cuántos años quedan de hipoteca?
• ¿Cuál es tu tipo de interés actual (nominal + Euribor si es variable)?

GASTOS ACTUALES:

• ¿Cuánta comisión de subrogación te cobra tu banco? (Llama y pregunta)
• ¿Tienes comisión por amortización anticipada? ¿De qué %?
• ¿Hay cláusula suelo en tu hipoteca?

NUEVA OFERTA:

• ¿Cuál es el nuevo tipo de interés?
• ¿Cuál es la TAE COMPLETA (no solo el % del crédito)?
• ¿Quién paga notaría, registro, tasación?
• ¿Cuáles son TODAS las comisiones del nuevo banco?
• ¿Hay comisión de apertura? ¿De mantenimiento anual?
• ¿Cambian las condiciones de seguros?

CÁLCULO:

• Diferencia de tipos: (Tipo actual) - (Tipo nuevo) = ____%
• Ahorro anual: (Capital pendiente) × (Diferencia %) = ______€/año
• Ahorro total: (Ahorro anual) × (Años restantes) = ______€
• Gastos totales: (Tasación + Notaría + Registro + Gestoría + Comisión subrogación) = ______€
• Beneficio neto: (Ahorro total) - (Gastos) = ______€
• Payback period: (Gastos) ÷ (Ahorro anual) = _______ meses

DECISIÓN:

• ¿Payback < 2 años? → Casi seguro que sí compensa
• ¿Payback 2-3 años? → Depende; ten en cuenta riesgos
• ¿Payback > 3 años? → Probablemente no compense
• ¿Hay cláusula suelo? → Primero impúgnala, luego subroga
• ¿Hay comisión de amortización? → Réstala del ahorro

PREGUNTAS AL BANCO NUEVO:

• "¿Es esta oferta vinculante? ¿Por cuántos días?"
• "¿Quién paga los gastos de notaría, registro y tasación?"
• "¿Hay letra pequeña que cambie las condiciones después de la subrogación?"
• "¿Cuánto tiempo tarda la operación desde firma hasta formalización?"

A veces, subrogar no es la mejor opción. Considera alternativas:

1. Negociar con tu banco actual

Llama a tu banco y di: "Tengo una oferta de otro banco al 3,5%. ¿Puedes igualar o mejorar esa oferta?"

Muchas veces los bancos dicen que sí, porque perder un cliente es más caro que bajar el interés.

Ventaja: Sin gastos de subrogación

Desventaja: Si dice no, luego tienes que subrogar de todas formas

2. Refinanciación (si la subrogación no es posible)

En algunos casos muy raros (hipotecas rarísimas, aval internacional, etc.), no es posible subrogar.

La alternativa es refinanciación: Cancelas la hipoteca antigua completamente y pides una nueva. Esto cuesta MÁS porque hay escrituras nuevas, garantías nuevas, etc. No la recomendamos a menos que la subrogación sea imposible.

3. Esperar a que bajen más los tipos

If you think types are going down further, wait. But remember:

• Nadie predice tipos perfectamente
• El ahorro se acumula cada mes que esperas
• El riesgo es que cambies de opinión

Si el payback es ya <18 meses, subrogar ahora es más sensato que esperar.

4. No hacer nada

A veces, no subrogar es la opción correcta si:

• Payback > 5 años
• Quedan < 5 años de hipoteca
• La comisión de amortización es muy alta
• Tu hipoteca tiene condiciones raras

¿Cómo de rápido se formaliza una subrogación?

De verdad: 4-8 semanas. Los bancos dicen 3 semanas, pero la realidad es que hay trámites notariales, registrales, coordinación entre bancos, etc. Paciencia.

¿Qué pasa con mi seguro de vida hipotecario?

Si tu hipoteca tiene un seguro de vida (el que paga la deuda si mueres), cuando subrogas:

• El nuevo banco puede exigir un seguro nuevo
• Puede ser más caro
• O puede ser más barato

Pregunta expresamente al banco nuevo qué seguros ofrece y a qué coste.

¿Puedo subrogar a mitad de año?

Sí. No hay restricción de calendario. Solo ten en cuenta que los intereses se ajustan en ciertas fechas (normalmente enero, abril, julio, octubre si es variable).

¿Afecta la subrogación a mi calificación crediticia (scoring)?

No, porque no es una deuda nueva; es la misma deuda. Tu historial crediticio sigue intacto.

¿Puedo subrogar incluso si tengo nómina domiciliada en el banco actual?

Sí. A veces el banco intenta usarlo como presión ("tendrás que cambiar domiciliación"), pero legalmente no puede impedirte la subrogación por esto.

¿Es mejor subrogar antes o después de refinanciar?

Antes. Si refinancias primero (sacas crédito nuevo), luego no puedes subrogar porque la hipoteca es nueva. Si subrogas primero, después puedes refinanciar si quieres (aunque generalmente no queremos).

¿Perderé beneficios del banco actual por irme?

Posiblemente. Algunos bancos dan bonificaciones en comisiones si tienes nómina, seguros, etc. Cuando te vas, pierdes esas bonificaciones. Calcula si eso afecta al payback.