Ruptura de Pareja e Hipoteca: Guía Completa para Divorcios y Separaciones

Cuando una pareja con hipoteca se separa, solo hay cuatro salidas posibles:

OPCIÓN 1: Uno se queda con la casa y compra la parte del otro

El que se queda debe:

• Pagar al otro su % de propiedad (normalmente 50%)
• Asumir la hipoteca al 100% (novación o subrogación)
• Demostrar al banco que tiene ingresos suficientes para pagar solo

OPCIÓN 2: Se vende la casa y se reparte el beneficio/pérdida

Proceso:

• Venta en mercado libre
• Se cancela la hipoteca pendiente
• El remanente se reparte según % de propiedad
• Si hay pérdida (vendéis por debajo del capital pendiente), se reparte la deuda

OPCIÓN 3: Uno se queda viviendo pero ambos siguen en la hipoteca

Esto es una bomba de relojería legal:

• El que vive paga la cuota... o debería
• El que no vive sigue respondiendo ante el banco
• Si el que vive deja de pagar, el banco reclama al otro
• Genera conflictos durante años

OPCIÓN 4: Se alquila la casa y se reparten ingresos

Raro pero posible si:

• Ninguno necesita la vivienda
• El alquiler cubre hipoteca + gastos + genera algo de beneficio
• Hay acuerdo de gestión clara (quién busca inquilino, repara averías, etc.)

Recomendación según situación:

Lo que NUNCA debes hacer: Opción 3 sin acuerdo notarial que proteja al que no vive. Es la fórmula perfecta para el conflicto eterno.

Para que uno se quede con la casa y el otro salga de la hipoteca, hay dos figuras legales:

NOVACIÓN HIPOTECARIA:

Qué es: Modificación del contrato de hipoteca existente

Requisitos:

• El banco debe evaluar si el que se queda puede pagar solo
• DTI del que se queda <35-40%
• Historial de pagos correcto de la hipoteca actual
• Puede exigir avalista si el perfil es justo

Costes:

• Comisión bancaria: 0-0,5% del capital pendiente (300€-1.500€)
• Notaría: ~600€-900€
• Registro de la Propiedad: ~400€-600€
• Gestoría: ~250€-400€
• Total: 1.550€-3.400€

SUBROGACIÓN HIPOTECARIA:

Qué es: Cambio total de entidad bancaria

Requisitos:

• Un banco competidor acepta hacerse cargo de la hipoteca
• Evalúan al que se queda como si fuera hipoteca nueva
• Puede salir mejor si consigues mejor tipo de interés

Costes:

• Comisión al banco original: hasta 0,5% (máximo legal ~500€)
• Notaría: ~600€-900€
• Registro: ~400€-600€
• Tasación obligatoria: ~300€-400€
• Gestoría: ~300€-450€
• Total: 2.000€-2.850€

Ventaja de la subrogación: Puedes mejorar condiciones (tipo de interés, plazo)

Ventaja de la novación: Más rápida, menos trámites

Cálculo de viabilidad:

Ejemplo: Hipoteca de 180.000€ pendiente, cuota actual 950€/mes

El que se queda gana 3.200€ netos:

• DTI: 950€ / 3.200€ = 29,6% ✅
• Veredicto banco: Aprobable sin avalista

Pero si gana 2.400€ netos:

• DTI: 950€ / 2.400€ = 39,6% ⚠️
• Veredicto banco: Necesita avalista o rechazado

La regla rápida: Tu sueldo neto debe ser al menos 3 veces la cuota mensual para que el banco apruebe la novación solo.

El valor a repartir NO es el precio que pagasteis, sino el patrimonio neto actual:

Fórmula del patrimonio neto:

Caso práctico 1: Ganancia desde la compra

Datos:

• Compra en 2019: 240.000€
• Hipoteca inicial: 192.000€ (80%)
• Pagos realizados 6 años: Capital amortizado ~38.000€
• Capital pendiente 2026: 154.000€
• Valor actual vivienda: 285.000€

Patrimonio neto: 285.000€ - 154.000€ = 131.000€

Reparto 50-50%:

• Uno se queda: debe pagar al otro 65.500€
• Más asume hipoteca de 154.000€
• Inversión total del que se queda: 219.500€

Desembolso del que se va: 65.500€ - 24.000€ (su parte de entrada original) = Ganancia neta 41.500€

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Caso práctico 2: Pérdida desde la compra

Datos:

• Compra en 2020: 195.000€
• Hipoteca inicial: 156.000€
• Pagos 5 años: Capital amortizado ~28.000€
• Capital pendiente: 128.000€
• Valor actual vivienda: 175.000€ (mercado en caída)

Patrimonio neto: 175.000€ - 128.000€ = 47.000€

Reparto 50-50%:

• Uno se queda: paga al otro 23.500€
• Pero ambos pusieron entrada de 39.000€ (50% cada uno = 19.500€)
• Pérdida del que se va: 19.500€ - 23.500€ = Recupera 4.000€ más de lo invertido
• Pérdida del que se queda: Ha pagado 23.500€ + asume 128.000€ = total 151.500€ por casa que vale 175.000€

Cuando hay pérdida, vender suele ser mejor opción que uno se quede.

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Caso práctico 3: Aportaciones desiguales

Datos:

• Él puso 50.000€ de entrada (70%)
• Ella puso 20.000€ de entrada (30%)
• Escritura refleja: 70-30% propiedad
• Valor actual: 310.000€
• Capital pendiente: 135.000€
• Patrimonio neto: 175.000€

Reparto proporcional:

• Parte de él: 175.000€ × 0,70 = 122.500€
• Parte de ella: 175.000€ × 0,30 = 52.500€

Si ella se queda:

• Debe pagar a él: 122.500€
• Asume hipoteca: 135.000€
• Total inversión: 257.500€ por casa de 310.000€

Importante: Si la escritura dice 50-50% pero uno puso más, solo cuenta lo que dice la escritura. Por eso es crítico reflejar aportaciones reales al comprar.

Cuando hay menores, el juez prioriza su estabilidad:

Criterio judicial mayoritario:

1. Uso de la vivienda: Al progenitor custodio (quien vive con los hijos)
2. Pago de la hipoteca: Proporcional a ingresos de cada progenitor
3. Propiedad: Puede ser distinta del uso (uno vive pero no es dueño único)

Escenario típico:

• Madre custodia 100%, padre visitas fin de semana
• Vivienda propiedad 50-50%
• Hipoteca pendiente 165.000€, cuota 890€/mes
• Ingresos madre: 2.100€, ingresos padre: 3.400€

Reparto proporcional de cuota:

Total ingresos: 2.100€ + 3.400€ = 5.500€

• Parte madre: (2.100€ / 5.500€) × 890€ = 339€/mes
• Parte padre: (3.400€ / 5.500€) × 890€ = 551€/mes

El padre paga 551€/mes aunque no viva en la casa.

¿Hasta cuándo?

• Hasta que el menor cumpla 18 años o finalice estudios (máx 25-26 años)
• Si hay varios hijos, hasta que el último cumpla la mayoría de edad

Qué pasa cuando los hijos son mayores:

El uso de la vivienda vuelve a discutirse:

• Si la madre sigue viviendo, debe comprar la parte del padre o vender
• Si no puede asumir sola, venta obligatoria y reparto 50-50%

Caso real:

Pareja divorciada 2018, hijo 8 años:

• Madre usa vivienda, paga 35% cuota
• Padre paga 65% cuota sin vivir
• 2026: Hijo cumple 16 años
• Faltan 6 años mínimo (hasta los 22 si estudia universidad)
• Padre lleva 8 años pagando, le quedan 6 más
• Total pagado por casa donde no vive: 14 años × 551€ × 12 = 92.500€

Consejo: Si eres el que paga sin vivir, puedes solicitar modificación de medidas si:

• Tus ingresos bajan significativamente
• Los del otro progenitor suben mucho
• El menor pasa a custodia compartida 50-50%

Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede forzar la venta judicialmente:

PROCEDIMIENTO LEGAL:

1. División de cosa común (art. 400 Código Civil)

Cuándo aplica:

• Copropiedad sin acuerdo de permanencia
• Uno quiere vender, el otro no
• No hay hijos menores afectados

Proceso:

• Demanda judicial (abogado + procurador)
• El juez ordena subasta o venta
• Precio mínimo: 70-75% del valor de tasación
• Si no se vende en subasta, baja hasta 50%

Costes:

• Abogado: 1.500€-3.500€
• Procurador: 800€-1.200€
• Tasación judicial: 400€-600€
• Duración: 8-18 meses

2. Venta en mercado libre de común acuerdo

Mucho mejor opción:

• Ponéis precio realista
• Vendéis en 3-6 meses
• Evitáis costes judiciales
• Precio de venta mejor que subasta

COMPARATIVA: Subasta judicial vs Venta normal

Vivienda valor real: 260.000€

Hipoteca pendiente: 175.000€

Opción A: Subasta judicial

• Precio subasta (75%): 195.000€
• Cancelación hipoteca: 175.000€
• Costes legales: 4.000€
• Beneficio a repartir: 16.000€ (8.000€ cada uno)

Opción B: Venta mercado

• Precio venta: 260.000€
• Cancelación hipoteca: 175.000€
• Comisión agencia (3%): 7.800€
• Plusvalía municipal: 2.500€
• Beneficio a repartir: 74.700€ (37.350€ cada uno)

Diferencia: 29.350€ más por cabeza si vendéis de acuerdo.

Caso práctico: Venta con pérdida

Compra 2021: 285.000€

Hipoteca: 228.000€

Capital pendiente 2026: 205.000€

Valor actual mercado: 270.000€

Venta:

• Precio: 270.000€
• Cancelación: 205.000€
• Comisiones: 8.100€
• Gastos: 3.000€
• Beneficio neto: 53.900€
• Cada uno recupera: 26.950€

Pero habían puesto entrada de 57.000€ (28.500€ cada uno):

• Pérdida por cabeza: 28.500€ - 26.950€ = 1.550€

No es dramático, pero hay pérdida. A veces merece la pena asumir pequeña pérdida por salud mental.

Resumen de costes para hipoteca de 200.000€ pendiente, vivienda valor 280.000€:

Conclusión: La venta judicial es 5 veces más cara que ponerse de acuerdo.

Costes fiscales adicionales:

Si uno se queda comprando al otro:

• ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según CCAA sobre el valor de la parte comprada
• Ejemplo: Compra del 50% valorado en 40.000€ → ITP ~3.200€ en Madrid

Si vendéis:

• Plusvalía municipal: 1-3% valor catastral × años de tenencia
• IRPF ganancia patrimonial: 19-26% sobre beneficio (si vendéis con ganancia)
• Ejemplo: Ganancia 60.000€ → IRPF ~13.200€ (se reparte 50-50 = 6.600€ cada uno)

CASO 1: Divorcio amistoso, uno se queda

Perfil:

• Casados 8 años, sin hijos
• Vivienda compra: 215.000€ (2018)
• Hipoteca inicial: 172.000€
• Capital pendiente: 142.000€
• Valor actual: 248.000€
• Ingresos él: 3.600€, ella: 2.200€

Decisión: Él se queda, ella se va

Cálculos:

Patrimonio neto: 248.000€ - 142.000€ = 106.000€

Parte de ella (50%): 53.000€

Viabilidad DTI él:

• Cuota actual: 975€
• DTI: 975€ / 3.600€ = 27,1% ✅

Proceso:

1. Novación bancaria (banco aprueba, DTI correcto)
2. Él paga a ella 53.000€ (usa ahorros + préstamo personal pequeño)
3. Ella firma renuncia ante notario
4. Registro actualiza titularidad a nombre solo de él

Costes:

• Compra parte: 53.000€
• ITP (8% Madrid): 4.240€
• Novación + notaría + registro: 2.100€
• Total inversión él: 59.340€ (más la hipoteca de 142.000€ que asume solo)

Ella recupera: 53.000€ - 21.500€ (su entrada original) = Beneficio neto 31.500€

Tiempo total: 2,5 meses

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CASO 2: Ruptura conflictiva, venta forzada

Perfil:

• Pareja de hecho 6 años, sin hijos
• Vivienda compra: 188.000€ (2020)
• Hipoteca: 150.000€
• Capital pendiente: 137.000€
• Valor actual: 195.000€
• Él quiere quedarse, ella quiere vender
• Él gana 2.500€ (insuficiente para asumir solo)

Problema: Él no puede asumir hipoteca solo (DTI sería 42%)

Decisión: Venta obligatoria

Proceso:

1. Ella demanda división de cosa común
2. Tasación judicial: 192.000€
3. Subasta pública: Primera puja 75% = 144.000€
4. No hay pujas suficientes
5. Segunda subasta: 50% = 96.000€
6. Se vende en 108.000€

Resultado:

• Precio venta: 108.000€
• Cancelación hipoteca: 137.000€
• Deuda residual: 29.000€
• Reparto: 14.500€ cada uno

Ambos deben pagar al banco 14.500€ para saldar la deuda.

Entrada original: 38.000€ (19.000€ cada uno)

Pérdida total por cabeza: 19.000€ + 14.500€ = 33.500€

Si hubieran vendido en mercado libre por 195.000€:

• Beneficio neto: ~48.000€ (24.000€ cada uno)
• Solo perderían 19.000€ - 24.000€ = Recuperan 5.000€ cada uno

Diferencia del conflicto: 38.500€ por cabeza.

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CASO 3: Divorcio con hijos, uso atribuido

Perfil:

• Matrimonio 12 años, 2 hijos (9 y 6 años)
• Vivienda: 305.000€ (2017)
• Hipoteca pendiente: 198.000€
• Valor actual: 340.000€
• Ingresos madre (custodia): 2.400€
• Ingresos padre: 4.100€

Sentencia judicial:

1. Uso vivienda: Madre + hijos hasta que el menor cumpla 18 (2038)
2. Pago cuota (1.350€/mes):
3. Madre: 37% = 499€
4. Padre: 63% = 851€
5. Propiedad: 50-50% (no cambia)

Situación padre:

• Paga 851€/mes por casa donde no vive
• Durante 12 años (hasta 2038)
• Total pagado: 122.544€
• Sigue siendo dueño del 50%

Opciones futuras (cuando hijos sean mayores):

Opción A: Madre compra parte padre

• Patrimonio neto 2038: 340.000€ - ~60.000€ (pendiente) = 280.000€
• Parte padre: 140.000€
• Madre debe tener ingresos para ~650€ (hipoteca residual sola)

Opción B: Venta y reparto

• Se vende en 2038
• Cada uno recupera 140.000€ + beneficio proporcional

Recomendación: Pacto privado paralelo donde padre acepta pagos a cambio de % superior de propiedad (60-40% o 70-30% en vez de 50-50%). Debe hacerse ante notario.

ERROR 1: Dejar de pagar tu parte de la hipoteca

Consecuencias:

• El banco reclama a los dos (responsabilidad solidaria)
• Entras en ASNEF/CIRBE (mal historial crediticio 6 años)
• El otro puede demandarte por los pagos que asume
• Posible ejecución hipotecaria y pérdida total de la casa

Lo correcto: Aunque no vivas, paga tu parte o negocia formalmente.

ERROR 2: Salir de la casa sin garantías legales

Situación típica:

• Te vas de casa después de la ruptura
• El otro se queda viviendo
• No firmáis nada oficial
• Pasan los años, sigues en la hipoteca
• El otro vende sin tu consentimiento o deja de pagar

Lo correcto: Antes de irte, firma acuerdo notarial temporal que regule:

• Quién paga qué
• Plazo máximo de situación provisional
• Qué pasa si uno incumple

ERROR 3: Aceptar 'te compro mi parte cuando pueda'

Esto es una trampa:

• No hay plazo definido
• No hay precio cerrado
• El tiempo pasa, el valor de la casa sube/baja
• Acabas en conflicto judicial igualmente

Lo correcto: Acuerdo con plazo máximo (ej: 12 meses) y precio tasado hoy.

ERROR 4: Vender con pérdida por urgencia emocional

Cuando vendes en plena crisis de pareja:

• Aceptas ofertas bajas por salir rápido
• Pierdes 20.000€-40.000€ en la operación
• 6 meses después te arrepientes

Lo correcto: Espera 2-3 meses, calma emociones, vende bien.

ERROR 5: No actualizar el testamento

Si sigues casado/a legalmente (aunque separado):

• Tu ex es heredero legal si no cambias testamento
• Si mueres, el ex puede quedarse tu parte de la casa
• Tus hijos o familia pueden quedar desprotegidos

Lo correcto: En cuanto separes, actualiza testamento.

SI UNO SE QUEDA CON LA CASA:

Tasa la vivienda (tasador oficial, ~300€)

Calcula patrimonio neto (valor - hipoteca pendiente)

Revisa DTI del que se queda (¿puede pagar solo?)

Solicita novación/subrogación al banco (presentar nóminas, IRPF)

Acuerda precio de compra de la parte del otro (50% patrimonio neto)

Firma pacto de liquidación ante notario

Paga al que se va (transferencia bancaria con concepto claro)

Firma escritura nueva con un solo titular

Registra cambio en Registro de la Propiedad

Actualiza seguro de hogar (un solo asegurado)

Cambia domicilio fiscal del que se va

SI VENDÉIS DE COMÚN ACUERDO:

Poneos de acuerdo en precio mínimo aceptable

Contratad agencia inmobiliaria (negociad comisión 2,5-3%)

Preparad vivienda (limpieza, pequeñas reparaciones)

Tasación oficial si el banco la exige (para cancelar hipoteca)

Recibed ofertas, aceptad la mejor

Firmad arras (señal ~10%, repartid 50-50)

Solicitad certificado deuda pendiente al banco

Firmad escritura venta ante notario (ambos presentes)

Cancelad hipoteca con el dinero de la venta

Repartid remanente según % propiedad

Declarad ganancia/pérdida en próximo IRPF

SI HAY CONFLICTO Y NO OS PONÉIS DE ACUERDO:

Consulta abogado especialista derecho familia (primera visita gratis)

Intenta mediación familiar (60% casos se resuelve, más barato)

Si hay hijos: demanda medidas provisionales (uso vivienda, cuotas)

Si no hay acuerdo: demanda división de cosa común

Tasación judicial contradictoria (cada uno propone perito)

Subasta pública o venta judicial

Reparto según sentencia

Cada uno sigue su camino (con menos dinero del esperado)

DOCUMENTOS QUE NECESITARÁS:

Escritura compra original

Última hipoteca firmada (si ha habido novaciones previas)

Certificado deuda pendiente (lo pides al banco)

Recibos pagados últimos 12 meses (hipoteca, IBI, comunidad)

Tasación actualizada (menos de 6 meses antigüedad)

DNI/NIE de ambos

Últimas nóminas o declaración IRPF (quien se quede)

Certificado estado civil actualizado

Si hay hijos: sentencia/convenio regulador