Reformas del Hogar a Crédito: La Guía Definitiva 2026

No todos los créditos para reformas son iguales. En 2026 tienes básicamente 4 opciones:

Tabla comparativa de opciones de financiación:

Préstamo Personal:

• Ventajas: Rápido (48-72h), sin garantía hipotecaria, flexible
• Inconvenientes: Tipo alto, plazo corto, cuotas elevadas
• Ideal para: Reformas pequeñas-medianas (5.000€-30.000€)

Ampliación Hipoteca:

• Ventajas: Tipo bajo, plazo largo, cuota baja
• Inconvenientes: Lento (2-3 meses), tasación obligatoria, notaría/registro
• Ideal para: Reformas grandes (>35.000€) si tienes vivienda en propiedad

Crédito Revolving:

• Desventaja brutal: TIN 18-24% = NUNCA lo uses para reformas
• Solo aceptable para imprevistos <2.000€ que puedas devolver en <6 meses

Línea de Crédito Reforma (producto específico):

• Bancos como Sabadell, Bankinter, CaixaBank ofrecen líneas específicas
• Requieren proyecto de reforma visado
• Liberan dinero por fases según avance obra
• TIN intermedio: mejor que personal, peor que hipoteca
• Ideal para: Reformas integrales con certificado final de obra

Regla de decisión rápida:

• Reforma <15.000€ → Préstamo personal
• Reforma 15.000€-35.000€ → Préstamo personal o Línea reforma (compara)
• Reforma >35.000€ → Ampliación hipoteca (si es posible)

Cálculo comparativo: Reforma de 20.000€

Opción A: Préstamo personal 7,5% a 5 años

• Cuota mensual: 400€
• Total pagado: 24.000€
• Intereses: 4.000€

Opción B: Ampliación hipoteca 3,8% a 15 años

• Cuota mensual: 146€
• Total pagado: 26.280€
• Intereses: 6.280€
• Pero: Pagas 2.280€ más en intereses a cambio de cuota 254€ más baja

Veredicto: Si tu DTI está ajustado y no puedes con 400€/mes, ampliación hipoteca. Si prefieres quitarte la deuda rápido y puedes pagar 400€/mes, préstamo personal.

La regla del 35% también aplica para préstamos de reforma, pero con un matiz: el banco suma todas tus deudas, incluida la hipoteca si la tienes.

Fórmula de capacidad:

Caso práctico 1: Sin hipoteca

• Ingresos netos: 2.400€/mes
• Deudas actuales: 0€
• Cuota máxima: 2.400€ × 0,35 = 840€
• Préstamo máximo (7%, 5 años): ~40.000€

Caso práctico 2: Con hipoteca

• Ingresos netos: 3.200€/mes
• Cuota hipoteca: 850€/mes
• Préstamo coche: 180€/mes
• Margen disponible: (3.200€ × 0,35) - 850€ - 180€ = 1.120€ - 1.030€ = 90€
• Préstamo reforma máximo (7%, 5 años): ~4.300€

Conclusión: Si ya tienes hipoteca y otras deudas, tu margen para reformas a crédito es muy limitado. En este caso tendrías que:

1. Cancelar préstamo coche primero
2. O alargar plazo del préstamo reforma (10 años)
3. O ampliar la hipoteca en vez de préstamo personal

Tabla de referencia: Máximo préstamo reforma según ingresos

Asumiendo DTI 35%, sin otras deudas, TIN 7%, plazo 5 años:

Importante: Estas cifras asumen que no tienes ninguna otra deuda. Si tienes hipoteca, resta su cuota mensual de la "Cuota Máx" antes de calcular.

El plazo de amortización es la decisión más importante después del importe. Muchos piden el plazo máximo para bajar la cuota, pero es un error caro.

Análisis comparativo: Préstamo de 15.000€ al 7,2% TIN

Conclusión brutal: Alargar de 5 a 10 años baja la cuota 124€/mes (41%), pero pagas 3.120€ más en intereses.

Fórmula del sobrecoste por año adicional:

Cada año extra de plazo te cuesta aproximadamente:

Para el ejemplo anterior:

• Sobrecoste anual ≈ 15.000€ × 0,072 × 0,5 = 540€/año

Reglas de decisión del plazo óptimo:

Elige 3-4 años si:

✓ Puedes asumir cuota alta sin superar DTI 30%

✓ Quieres minimizar intereses

✓ La reforma no es urgente (puedes ahorrar más antes)

Elige 5-6 años si:

✓ Balance equilibrado coste/cuota

✓ DTI estaría en 30-33% con cuota

✓ Reforma necesaria pero quieres flexibilidad económica

Elige 8-10 años si:

✓ Ya tienes hipoteca y margen muy ajustado

✓ DTI superaría 35% con plazos cortos

✓ Reforma imprescindible (problemas estructurales, humedades graves)

Elige ampliación hipoteca si:

✓ Tienes vivienda en propiedad con equity >30%

✓ Reforma >30.000€

✓ Puedes esperar 2-3 meses

Caso práctico: Decisión de plazo

Perfil: Ingresos 2.800€, hipoteca 720€/mes, reforma 18.000€ necesaria (humedades + instalación eléctrica antigua)

Opción A: Préstamo 5 años, cuota 360€

• DTI: (720€ + 360€) / 2.800€ = 38,5% ❌ Rechazado

Opción B: Préstamo 8 años, cuota 248€

• DTI: (720€ + 248€) / 2.800€ = 34,6% ✅ Aprobable
• Sobrecoste vs 5 años: +1.944€

Opción C: Ampliación hipoteca 15 años, cuota 132€

• DTI: (720€ + 132€) / 2.800€ = 30,4% ✅ Ideal
• Sobrecoste vs 5 años préstamo: +3.240€
• Pero: 3 meses de trámites + tasación (500€) + notaría (1.200€)

Decisión: Si las humedades son urgentes → Opción B. Si puede esperar → Opción C.

Si tienes vivienda en propiedad, puedes ampliar tu hipoteca en vez de pedir un préstamo personal. ¿Cuándo compensa?

Requisitos para ampliación hipoteca:

1. Tener hipoteca activa hace >2 años
2. Historial de pagos perfecto (0 impagos)
3. Tasación actual de la vivienda >110% del capital pendiente + ampliación
4. DTI <35% con la nueva cuota

Ejemplo de viabilidad:

Vivienda comprada en 2019 por 200.000€:

• Valor actual tasado: 240.000€
• Capital pendiente hipoteca: 145.000€
• LTV actual: 145.000€ / 240.000€ = 60,4%
• Ampliación solicitada: 25.000€
• Nuevo LTV: 170.000€ / 240.000€ = 70,8% ✅ Viable (bancos aceptan hasta 80%)

Comparativa numérica: 25.000€ para reforma

Opción A: Préstamo personal 7,8% a 6 años

• Cuota: 420€/mes
• Total pagado: 30.240€
• Intereses: 5.240€
• Tiempo atado: 6 años
• Coste tramitación: 0€ (normalmente)

Opción B: Ampliación hipoteca 3,6% a 20 años

• Cuota adicional: 147€/mes
• Total pagado: 35.280€
• Intereses: 10.280€
• Tiempo atado: 20 años
• Coste tramitación: ~2.200€ (tasación 500€ + notaría 1.200€ + registro 500€)

Análisis:

Veredicto:

✅ Elige préstamo personal si:

• Necesitas el dinero YA (menos de 1 semana)
• Puedes asumir cuota de 420€/mes sin problemas
• Quieres quitarte la deuda rápido (6 años vs 20)
• Ahorras 7.240€ en coste total

✅ Elige ampliación hipoteca si:

• Tu DTI actual está >32% y no admite 420€ más
• Puedes esperar 2-3 meses
• Prefieres cuota baja (147€) aunque pagues más a largo plazo
• Tienes otras deudas que quieres consolidar también

Caso práctico real:

Perfil: Ingresos 3.400€, hipoteca actual 880€/mes

Con préstamo personal:

• DTI: (880€ + 420€) / 3.400€ = 38,2% ❌ Zona de riesgo

Con ampliación hipoteca:

• DTI: (880€ + 147€) / 3.400€ = 30,2% ✅ Cómodo

Decisión: Ampliación hipoteca es la única opción viable pese a costar 7.240€ más, porque el préstamo personal dispara el DTI a niveles peligrosos.

No todas las reformas valen la pena financiar. Estas son las que recuperan inversión:

Tabla ROI de reformas (Retorno sobre Inversión):

Reformas que SÍ compensa financiar:

1. Cocina y baños: ROI >120%, las más rentables
2. Eficiencia energética: Ventanas, aislamiento, calderas eficientes
3. Reparaciones estructurales: Humedades, grietas, instalaciones antiguas
4. Accesibilidad: Ascensor (edificios), eliminación barreras

Reformas que NO compensa financiar:

1. Caprichos personales: Piscina, jacuzzi, cine en casa
2. Decoración: Papel pintado, muebles a medida (pierde valor)
3. Tecnología que envejece: Domótica cara, sistemas propietarios

Caso práctico: Reforma integral

Piso de 75m², 18 años, necesita actualización:

Presupuesto:

• Cocina completa: 11.000€ → ROI 125%
• Baño completo: 7.500€ → ROI 125%
• Suelos (tarima todo piso): 3.800€ → ROI 125%
• Pintura integral: 2.200€ → ROI 140%
• Ventanas PVC (5 ventanas): 4.500€ → ROI 140%
• Total: 29.000€

Revalorización esperada: ~37.000€

ROI total: 128%

Financiación óptima:

• Ampliación hipoteca 3,5% a 15 años
• Cuota adicional: 208€/mes
• Intereses totales: 8.440€
• Beneficio neto: 37.000€ - 29.000€ - 8.440€ = -440€

Espera, ¿pierdes dinero? No, porque:

1. Vives en la casa mejorada (valor de uso)
2. Si vendes, recuperas los 37.000€
3. El coste real es solo 8.440€ de intereses para mejorar tu calidad de vida 15 años

Coste de uso: 8.440€ / 15 años / 12 meses = 47€/mes por vivir en un piso completamente reformado.

Veredicto: Compensa totalmente.

El proceso es más rápido que una hipoteca, pero sigue habiendo papeleo.

Documentación básica para préstamo reforma:

1. Identificación y situación laboral:

• DNI/NIE vigente
• Última nómina (o 3 últimas si eres temporal)
• Contrato de trabajo
• Vida laboral (opcional, algunos bancos)

2. Situación económica:

• Última declaración IRPF
• Extractos bancarios últimos 3 meses
• Justificación de otras deudas (si las tienes)

3. Específico para reforma:

• Presupuesto de la reforma (empresa registrada)
• Propiedad de la vivienda (escritura o nota simple)
• Proyecto visado (solo reformas >25.000€ o que afecten estructura)
• ITE favorable (Inspección Técnica Edificios, si tiene >50 años)

Proceso de aprobación:

Día 0: Solicitud online o en sucursal

Día 1-2: El banco analiza scoring crediticio y DTI

Día 2-3: Preaprobación (si cumples requisitos)

Día 3-5: Envío documentación completa

Día 5-7: Aprobación final

Día 7-10: Firma y disposición del dinero

Total: 7-10 días para préstamo personal de reforma.

Para ampliación hipoteca:

Semana 1: Solicitud + documentación

Semana 2-4: Tasación de la vivienda

Semana 5-8: Estudio y aprobación

Semana 9-10: Firma ante notario

Total: 2-3 meses

Tasas de aprobación 2026:

Consejo: Si tu perfil está en las dos últimas filas, trabaja 6 meses en mejorar tu DTI antes de solicitar.

CASO 1: Milennial con primer piso (29 años)

Perfil:

• Ingresos: 2.100€ netos/mes
• Hipoteca: 620€/mes (le quedan 28 años)
• Deudas: 0€ adicionales
• Ahorro: 4.500€
• Necesidad: Cambiar cocina (antigua de los 80), presupuesto 9.000€

Análisis:

• DTI actual: 620€ / 2.100€ = 29,5%
• Margen disponible: (2.100€ × 0,35) - 620€ = 115€
• Préstamo máximo con ese margen (7%, 6 años): ~6.900€

Problema: No llega a los 9.000€ necesarios.

Soluciones:

1. Opción A: Aportar 2.500€ de ahorro + préstamo de 6.500€ a 6 años
2. Cuota: 109€/mes
3. DTI final: 34,7% ✅
4. Le quedan 2.000€ de colchón
5. Opción B: Pedir 9.000€ a 8 años (alargar plazo)
6. Cuota: 124€/mes
7. DTI final: 35,4% ⚠️ Límite
8. Intereses extra vs 6 años: +720€

Decisión: Opción A es más prudente. Usa parte del ahorro pero mantiene DTI saludable y colchón de emergencia.

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CASO 2: Pareja establecida (38 y 41 años)

Perfil:

• Ingresos conjuntos: 4.800€ netos/mes
• Hipoteca: 1.050€/mes (15 años pendientes)
• Deudas: 0€
• Ahorro: 22.000€
• Necesidad: Reforma integral (cocina + 2 baños + suelos + ventanas): 28.000€

Análisis:

• DTI actual: 1.050€ / 4.800€ = 21,9%
• Margen disponible: (4.800€ × 0,35) - 1.050€ = 630€
• Opciones:

Opción A: Préstamo personal 28.000€ a 6 años (7,5%)

• Cuota: 470€/mes
• DTI: (1.050€ + 470€) / 4.800€ = 31,7% ✅
• Intereses: 5.760€

Opción B: Ampliación hipoteca 28.000€ a 15 años (3,7%)

• Cuota adicional: 204€/mes
• DTI: (1.050€ + 204€) / 4.800€ = 26,1% ✅
• Intereses: 8.720€
• Costes tramitación: 2.100€

Comparativa:

Decisión: Tienen margen para ambas opciones. Si no tienen prisa, ampliación hipoteca les da DTI muy cómodo (26%) a cambio de pagar 5.060€ más. Si quieren hacerlo rápido y ahorrarse 5.000€, préstamo personal.

Recomendación: Ampliación hipoteca. Con DTI 26% tienen margen enorme para imprevistos, y pagar 5.060€ de más en 15 años son solo 28€/mes de diferencia.

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CASO 3: Autónomo (44 años)

Perfil:

• Ingresos declarados promedio: 38.000€/año
• Ingresos computables: (38.000€ / 12) × 0,70 = 2.216€/mes
• Vivienda en propiedad SIN hipoteca (heredada)
• Deudas: 0€
• Ahorro: 15.000€
• Necesidad: Reforma completa (baño + instalación eléctrica + humedades): 16.500€

Análisis:

• DTI actual: 0%
• Margen disponible: 2.216€ × 0,35 = 775€
• Préstamo máximo (7,2%, 5 años): ~37.000€ (holgado)

Opciones:

Opción A: Préstamo personal 16.500€ a 5 años

• Cuota: 330€/mes
• DTI: 14,9% ✅ Excelente
• Intereses: 3.300€
• Total: 19.800€

Opción B: Pagar cash (usar los 15.000€ ahorrados + 1.500€ más)

• Cuota: 0€
• DTI: 0%
• Intereses: 0€
• Problema: Se queda sin colchón de emergencia

Opción C: Mitad y mitad

• Paga 8.000€ cash, pide préstamo de 8.500€ a 5 años
• Cuota: 170€/mes
• DTI: 7,7%
• Intereses: 1.700€
• Le quedan 7.000€ de colchón

Decisión: Opción C es óptima. Mantiene liquidez (importante siendo autónomo), DTI bajísimo, y solo paga 1.700€ de intereses en vez de 3.300€.

Veredicto final: Como autónomo, NUNCA te quedes sin colchón. 6-12 meses de gastos en líquido son obligatorios.

Error 1: Pedir más de lo que necesitas "por si acaso"

• Bancos ofrecen: "Te aprobamos hasta 45.000€"
• Tú necesitas: 22.000€
• Tentación: Pedir 30.000€ y tener 8.000€ de colchón
• Error brutal: Pagas intereses sobre 8.000€ que no necesitas
• Coste: 8.000€ × 7% × 5 años = ~2.800€ de intereses tirados

Regla: Pide EXACTAMENTE lo que necesitas, ni un euro más.

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Error 2: Firmar sin comparar ofertas

• Tu banco te ofrece: 7,8% TIN
• Competencia online: 6,2% TIN
• Diferencia en préstamo de 20.000€ a 6 años: 1.920€

Regla: Compara mínimo 3 ofertas antes de firmar.

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Error 3: Alargar plazo al máximo para bajar cuota

Ejemplo: 15.000€

• A 4 años (7%): Cuota 360€, intereses 2.280€
• A 10 años (7%): Cuota 174€, intereses 5.880€
• Diferencia: Pagas 3.600€ más para ahorrar 186€/mes

Regla: Usa el plazo más corto que puedas asumir sin superar DTI 33%.

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Error 4: No incluir imprevistos en el presupuesto

• Presupuesto inicial reforma: 12.000€
• Imprevistos habituales: +15-20%
• Coste real: 13.800€ - 14.400€

Regla: Si pides préstamo de 12.000€ y la reforma cuesta 14.000€, tendrás que poner 2.000€ más o dejar la obra a medias. Pide siempre 10-15% más del presupuesto base.

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Error 5: Reformar antes de vender

• Caso: Quieres vender tu piso, piensas "lo reformo para venderlo más caro"
• Pides préstamo: 18.000€
• Vendes el piso: Recuperas 22.000€ más (ROI 122%)
• Problema: Tienes que cancelar el préstamo anticipadamente (comisión 1%) + notaría + gestoría = ~1.500€
• Beneficio real: 22.000€ - 18.000€ - 1.500€ = 2.500€

Regla: Si vas a vender en <2 años, mejor vende sin reformar o reforma con ahorros, no con crédito.

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Error 6: Crédito revolving para reformas

• TIN típico tarjeta/revolving: 22%
• Préstamo reforma: 7%
• Diferencia en 10.000€ a 3 años: 4.200€ más con revolving

Regla: NUNCA uses crédito revolving para importes >2.000€ o plazos >6 meses.

PASO 1: Validar que la reforma es necesaria (no un capricho)

□ ¿Mejora la habitabilidad o seguridad de la vivienda?

□ ¿Aumenta el valor de venta en >120% del coste?

□ ¿Es una reparación urgente (humedades, instalaciones peligrosas)?

□ Si es solo estética: ¿puedes esperar y ahorrar?

PASO 2: Presupuesto realista

□ Pide mínimo 3 presupuestos de empresas registradas

□ Añade 15-20% de margen para imprevistos

□ Incluye coste de proyecto técnico si necesitas licencia (1.000€-2.500€)

□ ¿Vas a vivir fuera durante la obra? Suma alquiler temporal

PASO 3: Evaluar tu capacidad real

□ Calcula tu DTI actual: Deudas / Ingresos × 100

□ ¿Está por debajo del 30%? → Tienes margen

□ ¿Está entre 30-35%? → Ajustado, mira plazos largos o ampliación hipoteca

□ ¿Está por encima del 35%? → Cancela deudas antes o ahorra

PASO 4: Comparar opciones de financiación

□ Préstamo personal: TIN ____%, plazo ____ años, cuota ____€

□ Ampliación hipoteca: TIN ____%, plazo ____ años, cuota ____€, costes tramitación ____€

□ Línea crédito reforma: TIN ____%, plazo ____ años, cuota ____€

□ Elige la de menor coste total si DTI lo permite, o menor cuota si DTI está ajustado

PASO 5: Revisar tu historial crediticio

□ Consulta tu informe en ASNEF (gratuito 1 vez/año)

□ Comprueba que no hay impagos registrados

□ Si hay errores, solicita corrección 2 meses antes de pedir el préstamo

□ Evita solicitar otros créditos en los 3 meses previos

PASO 6: Preparar documentación

□ DNI vigente

□ Últimas 3 nóminas

□ Última declaración IRPF

□ Escritura de propiedad vivienda

□ Presupuesto de reforma firmado por empresa registrada

□ Si es ampliación hipoteca: certificado de deuda pendiente

PASO 7: Calcular el impacto en tu economía mensual

□ Ingresos mensuales: ______€

□ Gastos fijos actuales: ______€

□ Nueva cuota préstamo: ______€

□ ¿Te quedan mínimo 400-500€ de margen? → ✅ Viable

□ ¿Te quedan menos de 300€? → ⚠️ Riesgo alto

PASO 8: Plan B por si sale mal

□ ¿Qué pasa si pierdes el trabajo durante el préstamo?

□ ¿Tienes fondo de emergencia de 6 meses de cuota?

□ ¿Puedes pedir ayuda familiar si es necesario?

□ ¿La reforma puede hacerse por fases? (primero lo urgente, luego el resto)

PASO 9: Leer la letra pequeña del contrato

□ TIN (Tipo de Interés Nominal): ______%

□ TAE (Tasa Anual Equivalente, incluye comisiones): ______%

□ Comisión de apertura: ______€ o ______%

□ Comisión de cancelación anticipada: ______% (normalmente 0,5-1%)

□ ¿Hay productos vinculados obligatorios? (seguro vida, nómina, tarjetas)

□ ¿Penalización por impago? ______€

PASO 10: Firma solo si todos los checks están ✅

□ Entiendo todos los términos del contrato

□ La cuota no supone más del 33% de mis ingresos (sumando otras deudas)

□ He comparado al menos 3 ofertas

□ El plazo es el más corto que puedo asumir

□ Tengo presupuesto realista + 15% de margen

□ La reforma aumenta el valor de la vivienda o es imprescindible

Si alguno de estos puntos es ✗ → NO FIRMES. Replanifica primero.