Gastos de Hipoteca en España 2026: La Guía Definitiva

Los gastos totales de una compra con hipoteca oscilan entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda, dependiendo de si es nueva o usada y de tu comunidad autónoma. Este porcentaje se descompone en:

Gastos inevitables:

• Impuestos sobre la compraventa: 6-10% (vivienda usada) o 10-11,5% (vivienda nueva)
• Notaría: 600€ - 1.500€ (según importe)
• Registro de la Propiedad: 400€ - 800€
• Gestoría: 300€ - 600€
• Tasación: 250€ - 500€

Gastos opcionales o negociables:

• Comisión de apertura del préstamo: 0% - 1% (cada vez menos frecuente)
• Seguros vinculados: Variable (vida, hogar, impagos)

La entrada mínima que exigen los bancos es del 20% del valor de tasación o compra (el menor de ambos). Pero con gastos e impuestos, tu ahorro total debe rondar el 30-35% del precio de la vivienda para ir tranquilo.

La principal diferencia fiscal depende de si compras una vivienda de obra nueva o de segunda mano:

Vivienda NUEVA (primera transmisión):

• Pagas IVA del 10% sobre el precio de venta (21% si es local comercial, 4% si es VPO)
• Además pagas IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que es autonómico y va del 0,5% al 2%
• Total fiscal vivienda nueva: 10,5% - 12% aproximadamente

Vivienda USADA (segunda mano):

• Pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que es autonómico
• NO pagas IVA ni IAJD sobre la compraventa (sí sobre la hipoteca)
• Total fiscal vivienda usada: 6% - 11% según comunidad

Ejemplo práctico:

Casa de 200.000€ en Madrid:

• Nueva: 20.000€ (IVA) + 1.400€ (IAJD 0,7%) = 21.400€ de impuestos
• Usada: 12.000€ (ITP 6%) = 12.000€ de impuestos

Diferencia: 9.400€ más caro comprar nueva en impuestos.

El ITP lo fija cada comunidad autónoma. Estos son los tipos generales vigentes en enero de 2026:

Importante: Los tramos y bonificaciones cambian frecuentemente. Verifica en la web de tu consejería de hacienda antes de firmar.

El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) grava la escritura de la hipoteca. Desde la Ley Hipotecaria de 2018, lo paga el banco, no el cliente. Pero es importante conocerlo porque afecta al coste global del sistema.

Tipos por comunidad autónoma (2026):

IAJD más bajos:

• País Vasco: 0,5%
• Navarra: 0,5%
• Madrid: 0,7%
• Canarias: 0,75%

IAJD intermedios:

• Andalucía, Galicia, Murcia: 1,2% - 1,5%

IAJD más altos:

• Cataluña: 1,8%
• Comunidad Valenciana: 2%
• Extremadura: 2%

Este impuesto se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria (normalmente el capital del préstamo más un 20-30% de margen).

Ejemplo: Hipoteca de 150.000€ en Valencia:

• Responsabilidad hipotecaria: 150.000€ × 1,3 = 195.000€
• IAJD (2%): 195.000€ × 0,02 = 3.900€

Aunque lo paga el banco, este coste se refleja en el tipo de interés final que te ofrecen.

Antes de junio de 2019, el cliente asumía casi todos los gastos. Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto cambió drásticamente:

Gastos que paga el BANCO (prestamista):

• Notaría de la escritura de préstamo hipotecario
• Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca)
• Gestoría para trámites del banco
• IAJD de la constitución de hipoteca

Gastos que paga el CLIENTE (comprador):

• ITP o IVA de la compraventa
• IAJD de la escritura de compraventa (solo en vivienda nueva)
• Notaría de la escritura de compraventa
• Registro de la compraventa
• Tasación de la vivienda
• Gestoría (si contratas una propia)
• Nota simple del Registro
• Copia simple de las escrituras

Ahorro estimado para el comprador: Entre 1.500€ y 3.000€ respecto al modelo anterior.

Cuidado: Algunos bancos intentan repercutir estos gastos vía comisiones más altas. Lee la FIPER (Ficha de Información Precontractual Europea) antes de firmar.

Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley (Real Decreto 1426/1989). Los precios varían según el importe de la operación:

Notaría (escritura de compraventa):

• Vivienda de 100.000€: ~450€ - 600€
• Vivienda de 200.000€: ~650€ - 850€
• Vivienda de 300.000€: ~850€ - 1.100€
• Vivienda de 500.000€: ~1.200€ - 1.500€

Registro de la Propiedad:

• Vivienda de 100.000€: ~300€ - 450€
• Vivienda de 200.000€: ~450€ - 650€
• Vivienda de 300.000€: ~600€ - 850€

Gestoría:

• Gestoría básica (tramitación compraventa): 300€ - 500€
• Gestoría completa (incluye seguimiento hipoteca): 600€ - 900€

Puedes prescindir de la gestoría y hacer los trámites tú mismo, pero requiere tiempo y conocimientos. Para la mayoría de personas, 400-500€ de gestoría merece la pena por la tranquilidad.

La tasación es un informe técnico obligatorio que determina el valor real de mercado de la vivienda. Lo necesitas porque:

1. El banco solo presta sobre el valor de tasación, no sobre el precio de venta
2. Si la tasación es inferior al precio, tendrás que poner más entrada
3. Válida durante 6 meses (puedes reutilizarla si cambias de banco)

Precios según tipo de vivienda (2026):

• Piso estándar (70-100 m²): 250€ - 350€
• Piso grande (>100 m²): 350€ - 450€
• Casa unifamiliar: 450€ - 650€
• Vivienda rural o aislada: 600€ - 900€

Ejemplo real de problema con tasación:

Compras un piso por 180.000€. La tasación sale a 165.000€. El banco te financia el 80% del menor valor:

• 80% de 165.000€ = 132.000€ (no los 144.000€ que esperabas)
• Entrada necesaria: 180.000€ - 132.000€ = 48.000€ (en vez de 36.000€)
• Has tenido que poner 12.000€ más por culpa de la tasación.

Consejo: Puedes contratar la tasación por tu cuenta (debe estar homologada por el Banco de España) y presentarla al banco. Si no tiene más de 6 meses, están obligados a aceptarla.

Los bancos españoles financian, como norma general, hasta el 80% del valor de tasación o de compra (el menor de los dos). Esto es por:

Razones de riesgo:

• Si no pagas, el banco embarga y subasta. Las subastas suelen venderse por un 70-80% del valor de tasación.
• El 20% de entrada es el 'colchón de seguridad' del banco.

Excepciones (financiación >80%):

• Primera vivienda jóvenes (<35 años) con buenos ingresos: hasta 90%
• Hipotecas ICO para colectivos específicos: hasta 95%
• Hipotecas 100%: prácticamente extintas tras la crisis de 2008

Cálculo real con vivienda de 200.000€:

Si además quieres un colchón para muebles, reformas y emergencias, necesitas entre 65.000€ y 70.000€ para comprar una casa de 200.000€.

La mayoría de comunidades autónomas ofrecen bonificaciones en el ITP para menores de 35 años (en algunas regiones, hasta 40 años). Requisitos habituales:

Condiciones generales:

✓ Ser menor de 35 años (36-40 en algunas CCAA)

✓ Que sea tu primera vivienda habitual

✓ Precio máximo (varía: 130.000€ - 250.000€ según región)

✓ Vivir en ella al menos 3-5 años

✓ No superar cierto nivel de ingresos (en algunas CCAA)

Ejemplos de ahorro real:

Andalucía (ITP joven 3,5% vs general 8%):

• Vivienda de 120.000€
• Ahorro: (8% - 3,5%) × 120.000€ = 5.400€

País Vasco (ITP joven 2,5% vs general 4%):

• Vivienda de 250.000€
• Ahorro: (4% - 2,5%) × 250.000€ = 3.750€

Castilla-La Mancha (ITP joven 4% vs general 9%):

• Vivienda de 140.000€
• Ahorro: (9% - 4%) × 140.000€ = 7.000€

Importante: Debes solicitarlo ANTES de la firma o en un plazo máximo de 30 días. Si no lo pides, pagas el tipo general. Muchos compradores pierden esta bonificación por desconocimiento.

Aunque la competencia ha reducido las comisiones, algunos bancos siguen cobrando:

Comisión de apertura:

• Antes: 1% - 2% del capital prestado
• Ahora: 0% - 0,5% (muchos bancos la han eliminado)
• En 150.000€: 0€ - 750€

Comisión de estudio:

• Prácticamente en desuso
• Si te la cobran: 150€ - 300€ (es negociable)

Productos vinculados (pueden ser obligatorios):

• Seguro de vida: 200€ - 600€/año
• Seguro de hogar: 150€ - 400€/año
• Domiciliación de nómina: 0€ (pero obligatorio)
• Tarjetas bancarias: 0€ - 60€/año
• Planes de pensiones: Aportación mínima anual

Estrategia de negociación:

1. Compara al menos 3 bancos
2. Usa agregadores online (iAhorro, Kelisto, HelpMyCash)
3. Negocia eliminar comisión de apertura si vinculas productos
4. Pregunta por el TAE real con todos los gastos incluidos

Lo que NO deberías aceptar nunca:

• Comisión de apertura >0,5%
• Comisión de estudio si ya pagas apertura
• Vinculación a fondos de inversión de alta comisión

CASO 1: Pareja joven en Madrid (vivienda usada)

• Precio: 280.000€
• Perfil: <35 años, primera vivienda
• Financiación: 80% = 224.000€

Gastos:

• Entrada (20%): 56.000€
• ITP (6%): 16.800€
• Notaría + Registro: 1.100€
• Gestoría: 400€
• Tasación: 350€
• TOTAL necesario: 74.650€

CASO 2: Familia en Valencia (vivienda nueva)

• Precio: 220.000€
• Perfil: >35 años
• Financiación: 80% = 176.000€

Gastos:

• Entrada (20%): 44.000€
• IVA (10%): 22.000€
• IAJD compraventa (2%): 4.400€
• Notaría + Registro: 950€
• Gestoría: 500€
• Tasación: 300€
• TOTAL necesario: 72.150€

CASO 3: Joven en Andalucía con bonificación

• Precio: 125.000€
• Perfil: 32 años, primera vivienda habitual
• Financiación: 90% (condiciones especiales) = 112.500€

Gastos:

• Entrada (10%): 12.500€
• ITP bonificado (3,5%): 4.375€
• Notaría + Registro: 650€
• Gestoría: 350€
• Tasación: 280€
• TOTAL necesario: 18.155€

La diferencia entre el caso 1 y el caso 3 es brutal: 56.495€ menos gracias a menor precio, bonificación fiscal y mayor financiación.

2 meses antes:

• Solicitar preconcesión de hipoteca en 3 bancos
• Comparar TAE real de cada oferta
• Revisar bonificaciones fiscales de tu CCAA
• Verificar que cumples requisitos de bonificación joven

1 mes antes:

• Contratar tasación (si la haces tú)
• Solicitar nota simple del registro de la vivienda
• Verificar que no hay cargas ni embargos
• Negociar comisión de apertura y productos vinculados

2 semanas antes:

• Recibir FIPER del banco (obligatorio 10 días antes)
• Revisar todos los números: TAE, cuota, comisiones
• Contratar seguros vinculados
• Reservar cita con notario

1 semana antes:

• Transferir dinero necesario a cuenta (entrada + gastos)
• Tener DNI, nóminas y documentación preparada
• Confirmar asistencia de todas las partes

El día de la firma:

• Llevar DNI original
• Justificante de transferencia de la señal (si la diste)
• LEER la escritura antes de firmar (muy importante, los notarios tienden a leerla rápido, pero tienes derecho a entender todo lo que pone)
• Verificar que los números coinciden con lo pactado
• Pedir copia de la escritura al notario