¿Cuánto Puedo Pedir de Hipoteca? Guía Completa

El Banco de España y la práctica totalidad de entidades financieras aplican la misma norma: tus cuotas de deuda total no pueden superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales. La mayoría de bancos conservadores se quedan en el 35%.

Fórmula básica:

Ejemplo:

• Ingresos netos mensuales: 2.500€
• Cuota máxima permitida: 2.500€ × 0,35 = 875€/mes

Importante: Este 35% incluye TODAS tus deudas:

• Cuota de la hipoteca que vas a pedir
• Préstamos personales existentes (coche, estudios, consumo)
• Tarjetas de crédito con saldo vivo
• Otras hipotecas que ya tengas

Si ya pagas 200€/mes de un préstamo del coche, tu margen real para la hipoteca es:

875€ - 200€ = 675€ para la cuota hipotecaria.

¿Por qué el 35%? El banco necesita asegurarse de que puedes cubrir gastos básicos (alimentación, suministros, transporte), imprevistos (reparaciones, médicos) y ahorrar algo cada mes. Si toda tu renta va a pagar deudas, ante cualquier imprevisto caerías en impago.

Los departamentos de riesgos bancarios usan el DTI (Debt-to-Income Ratio) como métrica principal:

Escala de evaluación bancaria:

Ejemplo de cálculo DTI:

Perfil: Ingresos netos 3.200€/mes, préstamo coche 280€/mes, quieres hipoteca de 900€/mes

DTI = (900€ + 280€) / 3.200€ × 100 = 36,8%

Veredicto: Estás en zona límite. Algunos bancos aceptarán, otros no. Tendrás que compensar con:

• Mayor entrada (>20%)
• Contrato indefinido antiguo
• Buen historial crediticio
• Avalista solvente

Esta tabla asume DTI del 35%, sin otras deudas, tipo de interés 3,5%, plazo 25 años y financiación del 80%:

Cómo usar esta tabla:

1. Localiza tu salario neto mensual (incluye pagas extras prorrateadas)
2. La columna "Cuota Máxima" es lo máximo que pagarías al mes
3. "Capital Máximo Hipoteca" es lo que el banco te prestaría
4. "Precio Vivienda" es el valor de la casa que podrías comprar (poniendo el 20% de entrada)

Ejemplo: Ganas 2.800€ netos/mes → Cuota máxima ~980€ → Hipoteca de ~190.000€ → Casa de ~237.000€

Recuerda que necesitas ahorrado el 20% de entrada + 10-12% de gastos = ~71.000€ para comprar esa casa de 237.000€.

No todos los ingresos que recibes son computables para el banco:

✅ Ingresos que SÍ cuentan al 100%:

• Sueldo base de contrato indefinido (tras superar periodo de prueba)
• Pensión de jubilación
• Pensión de incapacidad permanente
• Rentas de alquileres (70-80% del importe, según banco)

⚠️ Ingresos que cuentan PARCIALMENTE:

• Pagas extras: Sí, prorrateadas (sueldo anual / 12)
• Bonus/variable: 50-70% del promedio de últimos 2 años
• Comisiones comerciales: 60-80% si son recurrentes
• Autónomos: 70% de los ingresos netos declarados (promedio 2 años)

❌ Ingresos que NO cuentan:

• Contratos temporales <1 año de antigüedad
• Trabajos esporádicos sin contrato
• Ingresos en negro (obviamente)
• Ayudas sociales puntuales
• Donaciones familiares

Cálculo real para asalariado:

Ejemplo: 14 pagas de 1.800€ brutos → ~1.450€ netos/paga

Ingresos netos anuales: 1.450€ × 14 = 20.300€

Ingresos netos mensuales computables: 20.300€ / 12 = 1.691€

Capacidad endeudamiento: 1.691€ × 0,35 = 591€/mes

Cálculo real para autónomo:

Declaraciones IRPF últimos 2 años:

• 2024: Ingresos netos 32.000€
• 2025: Ingresos netos 38.000€

Promedio: (32.000€ + 38.000€) / 2 = 35.000€/año

Ingresos computables mensuales: (35.000€ / 12) × 0,70 = 2.041€

Capacidad endeudamiento: 2.041€ × 0,35 = 714€/mes

Los autónomos siempre tienen una penalización del 30% aproximadamente por inestabilidad percibida.

Los bancos financian máximo el 80% del valor de tasación o precio de compra (el menor de los dos). Esto significa:

Desglose del ahorro necesario para casa de 220.000€:

Si además quieres un colchón para:

• Muebles y electrodomésticos: 5.000€ - 10.000€
• Pequeñas reformas: 3.000€ - 8.000€
• Fondo de emergencia (3 cuotas): 2.500€

Ahorro ideal total: 70.000€ - 90.000€ para una casa de 220.000€.

La regla rápida: Necesitas ahorrado el 30-40% del precio de la vivienda para comprar con tranquilidad.

CASO 1: Joven profesional de 28 años

• Ingresos: 2.200€ netos/mes (indefinido, 3 años antigüedad)
• Deudas: 0€
• Ahorro: 45.000€

Análisis:

• Cuota máxima: 2.200€ × 0,35 = 770€
• Hipoteca máxima (3,5%, 25 años): ~150.000€
• Precio vivienda accesible: ~187.000€
• Ahorro necesario: ~56.000€

Veredicto: Le faltan 11.000€ de ahorro. Opciones:

1. Buscar vivienda más barata (160.000€)
2. Ahorrar 1 año más
3. Buscar avalista (padres)
4. ---

CASO 2: Pareja (ambos trabajan)

• Ingresos totales: 4.500€ netos/mes
• Deudas: Préstamo coche 240€/mes
• Ahorro: 68.000€

Análisis:

• Cuota máxima: 4.500€ × 0,35 = 1.575€
• Margen para hipoteca: 1.575€ - 240€ = 1.335€
• Hipoteca máxima: ~262.000€
• Precio vivienda accesible: ~327.000€
• Ahorro necesario: ~95.000€

Veredicto: Capacidad sí, pero ahorro insuficiente. Opciones:

1. Cancelar préstamo coche (ganar 240€ de margen)
2. Buscar vivienda de 270.000€ (ahorro necesario ~78.000€)
3. Ahorrar 1 año más
4. ---

CASO 3: Autónomo 35 años

• Ingresos declarados promedio: 42.000€/año
• Ingresos computables: (42.000€ / 12) × 0,70 = 2.450€
• Deudas: 0€
• Ahorro: 85.000€

Análisis:

• Cuota máxima: 2.450€ × 0,35 = 857€
• Hipoteca máxima: ~167.000€
• Precio vivienda: ~208.000€
• Ahorro necesario: ~62.000€

Veredicto: Perfil aprobable. Tiene ahorro suficiente y DTI correcto. Pero debe aportar:

• Últimas 2 declaraciones IRPF
• Últimos 12 extractos bancarios
• Vida laboral
• Posiblemente exijan entrada del 25% en vez de 20% por ser autónomo

Si eliges hipoteca variable, el banco (y tú) debéis hacer un test de estrés financiero:

Escenario: Hipoteca de 200.000€ a 25 años, diferencial +0,99%

Pregunta clave: Si el Euribor sube a 4,5-5,5% (niveles de 2023), ¿podrías pagar?

Si con Euribor +2% tu DTI supera el 45%, esa hipoteca es demasiado grande para tu perfil. Opciones:

• Reducir capital pedido
• Elegir hipoteca fija
• Tener fondo de emergencia de 6 meses de cuotas

Regla de seguridad: Tu cuota con Euribor +2% no debería superar el 40-42% de tus ingresos netos.

Error 1: Confundir sueldo bruto con neto

• El banco calcula sobre lo que recibes en cuenta, no sobre el bruto del contrato
• Si tu nómina dice 2.000€ brutos, recibes ~1.600€ netos → usa 1.600€

Error 2: Olvidar deudas pequeñas

• Financiación del móvil (30€/mes): cuenta
• Tarjeta de crédito con saldo: cuenta
• Préstamo personal de 5.000€: cuenta

Error 3: No prorrratear las pagas extras

• Si cobras 14 pagas, divide sueldo anual entre 12, no uses solo el mensual

Error 4: Pensar que más plazo = más capacidad

• Alargar de 25 a 30 años solo baja la cuota 50-80€
• A cambio pagas 20.000€-40.000€ más en intereses
• Tu capacidad apenas aumenta

Error 5: No cancelar deudas antes de pedir hipoteca

• Cancelar un préstamo de 200€/mes libera capacidad para ~40.000€ más de hipoteca
• Si tienes ahorros, cancela deudas 3-6 meses antes de pedir la hipoteca

1. Cancelar deudas existentes

• Cada 100€/mes de deuda cancelada = ~20.000€ más de hipoteca
• Prioridad: tarjetas revolving, préstamos personales

2. Sumar ingresos (parejas)

• Dos titulares duplican la capacidad
• Ojo: ambos responden solidariamente de la deuda

3. Añadir avalista

• Padres, familiares solventes
• Sus ingresos se suman parcialmente (50-70%)
• El avalista responde si tú no pagas

4. Aumentar entrada (>20%)

• Con entrada del 30%, pides menos capital = cuota menor = DTI mejor
• Algunos bancos son más flexibles si pones más entrada

5. Alargar plazo (con cautela)

• De 20 a 25 años: cuota baja ~100€
• De 25 a 30 años: cuota baja ~50€
• Coste: pagas MUCHO más en intereses totales

6. Mejorar historial crediticio

• 6-12 meses antes: paga todo a tiempo
• Evita microcréditos o tarjetas revolving
• Revisa tu informe ASNEF/CIRBE (debe estar limpio)